原則として、借主負担で内装諸設備を整えるため、自分のお店の総面積を計算し、配置等を考えた上で物件情報を集めます。

カウンターやテーブルの位置と席数、厨房の面積（冷凍庫、冷蔵庫、シンク、食洗器、食器棚、製氷機等）と動線を考えて配置し、場合によってはダクト工事も必要と考え、トイレの位置や面積を考えます。初期投資の目安としては、（1）敷金、（2）家賃、（3）店舗総合保険、（4）仲介手数料、（5）内装諸設備に掛かる費用等で、基本は賃貸借契約後より内装工事に入る事ができますが、工事期間中の家賃は発生します。

また、事前に貸主に図面（平面図、立面図、給排水配管図、配線図、厨房、トイレの防水工事等）を提出する必要があります。

入り口の扉より店内全ての内装諸設備が借主の所有であるため、諸設備の故障等は全て借主の負担で修理、メンテナンスしなければなりませんが、共有部分については貸主の責任で行います。

市場に出にくい物件のため、あらかじめ不動産会社に相談しておかなければ、出会うことはほぼありません。

内装諸設備の調査と現契約書の各条項を理解した上で、物件の買取契約、賃貸借契約を同時に行います。

現状の内装諸設備を引き継ぐため、修理、メンテナンスは全て借主の負担で行います。店舗内の改装を行う場合、事前に貸主に図面を提出し、承諾を得る必要があります。

貸主があらかじめ喫茶店、居酒屋、洋食店等向けに改装してリース料金を定めます。

事前に不動産会社に相談しておくと、改装前の物件に巡り合う可能性があり、ある程度借主の意向が反映された物件にすることができます。

初期投資額がスケルトン店舗の３分の１程度で開店できますが、月々の賃料（リース料）は、スケルトン店舗、居抜き店舗より高めになる場合があります。

契約期間は通常3～5年となり、滞納や損害賠償を担保するために契約時に預けた保証金（敷金）については、期間満了後、原則全額が返還されますが、店舗内の破損や汚損、賃料の滞納などがあればその金額が差し引かれて返還されます。