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  1. 広島市中小企業支援センター

事業用不動産の賃貸借契約の注意点等(第1回)

 

中小企業の経営者が抱える経営課題について、専門家の方にわかりやすく解説していただいています。
 なお、このセミナーの内容は、当財団のホームページに「Webセミナー」として公開していますので、いつでも見ることができます。

竹内 嘉明さん
竹内 嘉明さん

飲食店舗の契約について

 

竹内 嘉明(たけうち よしあき)

公益社団法人広島県宅地建物取引業協会 
中支部副支部長

 

飲食店舗の賃貸借契約には主に3種類の契約があります。

1.スケルトン店舗【契約形態:賃貸借契約】

原則として、借主負担で内装諸設備を整えるため、自分のお店の総面積を計算し、配置等を考えた上で物件情報を集めます。

カウンターやテーブルの位置と席数、厨房の面積(冷凍庫、冷蔵庫、シンク、食洗器、食器棚、製氷機等)と動線を考えて配置し、場合によってはダクト工事も必要と考え、トイレの位置や面積を考えます。初期投資の目安としては、(1)敷金、(2)家賃、(3)店舗総合保険、(4)仲介手数料、(5)内装諸設備に掛かる費用等で、基本は賃貸借契約後より内装工事に入る事ができますが、工事期間中の家賃は発生します。

また、事前に貸主に図面(平面図、立面図、給排水配管図、配線図、厨房、トイレの防水工事等)を提出する必要があります。

入り口の扉より店内全ての内装諸設備が借主の所有であるため、諸設備の故障等は全て借主の負担で修理、メンテナンスしなければなりませんが、共有部分については貸主の責任で行います。

2.居抜き店舗【契約形態:賃貸借契約+造作譲渡契約】

市場に出にくい物件のため、あらかじめ不動産会社に相談しておかなければ、出会うことはほぼありません。

内装諸設備の調査と現契約書の各条項を理解した上で、物件の買取契約、賃貸借契約を同時に行います。

現状の内装諸設備を引き継ぐため、修理、メンテナンスは全て借主の負担で行います。店舗内の改装を行う場合、事前に貸主に図面を提出し、承諾を得る必要があります。

3. リース店舗【契約形態:賃貸借契約、リース契約】

貸主があらかじめ喫茶店、居酒屋、洋食店等向けに改装してリース料金を定めます。

事前に不動産会社に相談しておくと、改装前の物件に巡り合う可能性があり、ある程度借主の意向が反映された物件にすることができます。

初期投資額がスケルトン店舗の3分の1程度で開店できますが、月々の賃料(リース料)は、スケルトン店舗、居抜き店舗より高めになる場合があります。

契約期間は通常3~5年となり、滞納や損害賠償を担保するために契約時に預けた保証金(敷金)については、期間満了後、原則全額が返還されますが、店舗内の破損や汚損、賃料の滞納などがあればその金額が差し引かれて返還されます。

以上のように、ただ単にインターネットや情報誌で物件情報を探しても希望する物件を見つけることは難しく、飲食店舗を管理する不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けることが大切です。

その際は、しっかりとした資金計画や営業シミュレーション、保証人を確保の上、ご相談ください。

県内2,500社の不動産会社が加盟する(公社)広島県宅地建物取引業協会は、公的機関経由で不動産会社の紹介を行っていますので、(公財)広島市産業振興センター、広島県事業引継ぎ支援センター、日本政策金融公庫等の相談窓口へご相談ください。

■<講師プロフィール>
 竹内 嘉明(たけうち よしあき)

 宅地建物取引業者として、飲食店舗物件に精通している。

 公益社団法人広島県宅地建物取引業協会 中支部副支部長

 

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