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広島市中小企業支援センター > メールマガジン > 2015年度 > （67）事業用不動産の賃貸借契約の注意点等（第３回）　　

広島市産業振興センターＮＥＷＳ　第184号（2016.3.15)

広島市産業振興センターNEWS

経営者のお役立ち情報「メルマガ誌上セミナー」（６７）
事業用不動産の賃貸借契約の注意点等（第３回）　

空き家の活用について

　中小企業の経営者が抱える経営課題について、専門家の方にわかりやすく解説していただいています。なお、このセミナーのバックナンバーは「Ｗｅｂセミナー」で公開しています。

中島　勝義さん

中島　勝義さん

空き家の活用について

中島　勝義（なかじま　かつよし）

 

公益社団法人広島県宅地建物取引業協会　

情報政策委員会副委員長

ひろしま空き家の窓口相談員

最近は団塊の世代の高齢化、少子化の影響を受け建築後20年～40年経過した建物が空き家となり、使用者不在のまま放置されているケースが多くみられます。概ね空き家の共通条件が下記のような事項となっております。

(1) 概ね100m2～200m2位の敷地面積
(2) 最寄りの交通機関から徒歩数十分で道路に上り坂下り坂があり、車・バイク等が必要な地理的要素が認められる。
(3) 所有者が高齢となり、家・庭・家の周囲・進入路・植木の手入れ等が出来難くなる環境である。
(4) 相続人が相続して、居住・活用・使用・利用の希望が非常に少なく活用例が少ない。
(5) 土地建物の所有権登記が直ぐに売却、相続が出来る状況ではない。
(6) 接道、再建築、耐震強度等現時点の建築基準法に適合してない。
(7) 徒歩10分以内に商店、日用品入手手段がない。

以上のような傾向が多く見られますが、こうした物件は、安価で購入できたり、借りることができます。
広島県内の多くの市町は、空き家バンクホームページを作成し、移住希望者や起業希望者向けに空き家の情報提供を行っています。また、市町では、地域経済・社会の活性化を促進させるために、起業・農業・漁業・雇用・子育て等に対して様々な支援を実施しています。
これから起業することを検討される場合には、こうした支援制度も踏まえて、空き家を活用すると、初期費用を抑えて起業することもできます。
但し、空き家を購入または賃貸する場合は、色々と契約がありますので、参考までにご案内いたします。

１. 契約形態

(1) 

売買契約

宅建業者が仲介し、通常の契約を行います。但し、物件価格が安価な場合は、仲介手数料がほとんどない上に、契約に対する法的な責任が発生するため、宅建業者が仲介しづらい物件も多く存在します。このような場合は、行政からの支援を受けるか、支援が無い場合は、仲介手数料が発生しない個人間契約があります。
(2)

個人間契約

売主と買主が直接契約します。法令に基づく制限の調査や必要書類のやり取りは、双方合意の上行われますが、トラブルが発生しないよう注意が必要です。
(3)

事業用定期借地権契約

事業用借地権は、存続期間が10年以上30年未満で更新や建物買取請求、再築による存続期間延長が適用されないものと30年以上50年未満で更新などを合意で定めることができるものがあります。
原則、借地人は期間満了時に、建物を取り壊し、更地にして土地所有者に返還します。
事業用借地権の設定契約は公正証書でしなければならないため、公正証書で締結するに先だって「覚書」を取り交わしておくのが安全です。
(4)

事業用の定期建物賃貸借契約

通常、一定期間で必ず契約が終了する賃貸契約のことです。ただし、貸主・借主双方の希望が一致すれば、再契約を結ぶことができます。店舗の場合、特約がない限り借主は契約の途中で解約できない点、契約期間に制限はありませんが、契約期間が1年以上の場合、貸主は、期間満了の１年前から６ケ月前までの間に借主に契約が終了することを通知する必要があります。



２．農地について

農地の売買・賃借するには農地法の許可（農地法第3条）を得る必要がありますが，その許可を得るには制限があり，農地の取得の下限面積が法律では基本的に50アール（5,000平方メートル）とされています。ただし，各市町で地域ごとに50アール以下の下限面積を定めていますので，その面積については各市町農業委員会等にお問合せください。また，農地は農業をする人にしか売買・賃借できません。 

■＜講師プロフィール＞
　中島　勝義（なかじま　かつよし）

　宅地建物取引業者として、飲食店舗物件に精通している。

　公益社団法人広島県宅地建物取引業協会　安芸賀茂支部　副支部長
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空き家の活用について

　中小企業の経営者が抱える経営課題について、専門家の方にわかりやすく解説していただいています。なお、このセミナーのバックナンバーは「Ｗｅｂセミナー」で公開しています。

中島　勝義さん

中島　勝義さん

空き家の活用について

中島　勝義（なかじま　かつよし）

 

公益社団法人広島県宅地建物取引業協会　

情報政策委員会副委員長

ひろしま空き家の窓口相談員

最近は団塊の世代の高齢化、少子化の影響を受け建築後20年～40年経過した建物が空き家となり、使用者不在のまま放置されているケースが多くみられます。概ね空き家の共通条件が下記のような事項となっております。

(1) 概ね100m2～200m2位の敷地面積
(2) 最寄りの交通機関から徒歩数十分で道路に上り坂下り坂があり、車・バイク等が必要な地理的要素が認められる。
(3) 所有者が高齢となり、家・庭・家の周囲・進入路・植木の手入れ等が出来難くなる環境である。
(4) 相続人が相続して、居住・活用・使用・利用の希望が非常に少なく活用例が少ない。
(5) 土地建物の所有権登記が直ぐに売却、相続が出来る状況ではない。
(6) 接道、再建築、耐震強度等現時点の建築基準法に適合してない。
(7) 徒歩10分以内に商店、日用品入手手段がない。

以上のような傾向が多く見られますが、こうした物件は、安価で購入できたり、借りることができます。
広島県内の多くの市町は、空き家バンクホームページを作成し、移住希望者や起業希望者向けに空き家の情報提供を行っています。また、市町では、地域経済・社会の活性化を促進させるために、起業・農業・漁業・雇用・子育て等に対して様々な支援を実施しています。
これから起業することを検討される場合には、こうした支援制度も踏まえて、空き家を活用すると、初期費用を抑えて起業することもできます。
但し、空き家を購入または賃貸する場合は、色々と契約がありますので、参考までにご案内いたします。

１. 契約形態

(1) 

売買契約

宅建業者が仲介し、通常の契約を行います。但し、物件価格が安価な場合は、仲介手数料がほとんどない上に、契約に対する法的な責任が発生するため、宅建業者が仲介しづらい物件も多く存在します。このような場合は、行政からの支援を受けるか、支援が無い場合は、仲介手数料が発生しない個人間契約があります。
(2)

個人間契約

売主と買主が直接契約します。法令に基づく制限の調査や必要書類のやり取りは、双方合意の上行われますが、トラブルが発生しないよう注意が必要です。
(3)

事業用定期借地権契約

事業用借地権は、存続期間が10年以上30年未満で更新や建物買取請求、再築による存続期間延長が適用されないものと30年以上50年未満で更新などを合意で定めることができるものがあります。
原則、借地人は期間満了時に、建物を取り壊し、更地にして土地所有者に返還します。
事業用借地権の設定契約は公正証書でしなければならないため、公正証書で締結するに先だって「覚書」を取り交わしておくのが安全です。
(4)

事業用の定期建物賃貸借契約

通常、一定期間で必ず契約が終了する賃貸契約のことです。ただし、貸主・借主双方の希望が一致すれば、再契約を結ぶことができます。店舗の場合、特約がない限り借主は契約の途中で解約できない点、契約期間に制限はありませんが、契約期間が1年以上の場合、貸主は、期間満了の１年前から６ケ月前までの間に借主に契約が終了することを通知する必要があります。



２．農地について

農地の売買・賃借するには農地法の許可（農地法第3条）を得る必要がありますが，その許可を得るには制限があり，農地の取得の下限面積が法律では基本的に50アール（5,000平方メートル）とされています。ただし，各市町で地域ごとに50アール以下の下限面積を定めていますので，その面積については各市町農業委員会等にお問合せください。また，農地は農業をする人にしか売買・賃借できません。 

■＜講師プロフィール＞
　中島　勝義（なかじま　かつよし）

　宅地建物取引業者として、飲食店舗物件に精通している。

　公益社団法人広島県宅地建物取引業協会　安芸賀茂支部　副支部長
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