事業用不動産の賃貸借契約の注意点等（第２回）

中小企業の経営者が抱える経営課題について、専門家の方にわかりやすく解説していただいています。
　なお、このセミナーの内容は、当財団のホームページに「Ｗｅｂセミナー」として公開していますので、いつでも見ることができます。

小島　弘延さん

店舗用地として借地する場合について

小島　弘延（こじま　ひろのぶ）

公益社団法人広島県宅地建物取引業協会　

情報政策委員会副委員長

ひろしま空き家の窓口相談員

　飲食店、小売店等を出店する場合、集客や宣伝効果が大いに見込める場所を、必然的に選択すると思います。既存建物で確保できれば結構ですが、なかなか難しいのが現状です。　　

　出店に適している空き地を見つけて、購入か賃借しなければなりません。今回は賃借について説明します。

　歴史的にみて、地主とすればいったん土地を貸したら、半永久的に返してもらえないという認識が定着し、新たに土地を貸そうという地主は非常に少なくなりました。そこで、平成３年の改正借地借家法で、借地期間が満了したら必ず返還してもらえるタイプの定期借地権が創設されました。

借地権の分類表

1　普通借地権	(1)	既存借地権
			（平成4年7月31日までに設定された借地権）
	(2)	新規借地権
			（平成4年8月1日以降に設定された借地権で原則、契約期間を30年）
2　定期借地権	(1)	一般定期借地権
			（借地期間を50年以上とし、期間満了後、建物を撤去し更地として返還する。契約は公正証書等による書面）
	(2)	建物譲渡特約付借地権
			（借地期間を30年以上とし、期間満了後、建物を地主が買取る。契約は公正証書が望ましい）
	(3)	事業用借地権
			（借地期間を10年以上50年未満とし、事業用建物の所有のみを目的とし期間満了後、建物を撤去し更地とし返還する。契約は公正証書に限る。）

　定期借地権のうち、事業用借地権を設定するときの一時金の種類には、敷金・権利金・保証金などがあります。

	（1）		敷金
			敷金の額は、賃料の１～2年分と比較的少額になりますが、その分、地代水準は高額になります。賃料未払いと原状回復費用相当等の保全が目的で、契約終了時に差し引かれた残金が返還されます。
	（2）		権利金
			定期借地権の権利設定の対価として授受され、原則、契約終了時に返還されません。
	（3）		保証金
			大きく分けて　1.敷金　2.金銭消費貸借　3.違約金の３つの性格があり、原則として契約終了時に返還されます。　地主は事業資金として多額の一時金を欲しがりますが、その一方で借地人も、将来の賃料が高額化することへの不安があり、定額の賃料を好む傾向にあったことから、高額な保証金方式が多く採用されていました。最近は保証金も下がり傾向にあり、その反面、賃料を高くする傾向にあります。

契約期間満了時には、建物を撤去し、更地として返還するのが基本ですが、双方合意の上、再契約して事業を継続するケース、建物残置型として建物無償譲渡するケース、地主が借地人に土地を売却するケース等、柔軟な選択をすることも多くなっています。

■＜講師プロフィール＞

　小島　弘延（こじま　ひろのぶ）

　宅地建物取引業者として、不動産全般に精通している。

　公益社団法人広島県宅地建物取引業協会　情報政策委員会副委員長

　ひろしま空き家の窓口相談員